Вот и завершился очередной год, теперь можно дать оценку что и почему происходило.

Ключевая ставка ЦБ РФ показала скачки, резко вверх, медленно вниз, снова повышение, это конечно же затрагивает сегмент недвижимости, и не может не повлиять на него.

Итак, 2023 год вновь показал рост цен на всю недвижимость, и загородную, и городскую. Например, земля в Подмосковье активно раскупалась, соответственно показала рост, по домам снова была корректировка цен, ликвидные объекты продавались за свои деньги и повышалась цена, остальные домовладения уходили с дисконтом. Но тут важно учесть, что рост в основном был в домах до 18 млн руб, все что значительно выше этой отметки, то там несколько иная ситуация, там прослеживалось некоторое замирание, и вот с чем это связано.

Как правило, львиную долю рынка покупателей, составляла ипотека, как только ипотека из-за ключевой ставки стала более 14%, то это моментально сказалось на продажи, все же покупателей с деньгами значительно меньше. Самым работающим инструментом осталась так называемая льготная ипотека, семейная, ай ти ипотека, и ипотека с господдержкой. Именно в этих группах было больше спроса и продаж, и так как только в ай ти ипотеке максимальная сумма кредита составляет 18 млн руб, при ставке от 5,5%,  у семейной ставки от 6%, и до конца декабря у ипотеки с господдержкой 12 млн руб, при ставке от 7,5%, максимальная сумма кредита, а сейчас у господдержки до 6 млн руб. Именно поэтому в сегменте до 18 млн руб  был замечен рост., так как льготная ипотека сохранила свою работоспособность, и активность на рынке недвижимости. Основное условие в этих программах, собственник юрлицо, или как минимум ИП, там конечно же есть еще требования, я всего лишь указал про первое, основное. А так как дома в большинстве случаев это вторичные продажи от физлиц, поэтому дома выше 20 млн руб просели в продажах.

Средняя стоимость дома с земельным участком в Московском регионе с 2020 года по сентябрь 2023 года увеличилась на 61%, а цена за сотку — на 98%. Такие данные содержатся в исследовании «Дом.РФ».

По данным аналитиков, если в 2020 году в среднем дом с участком в Москве и области стоил 9 млн руб., то к сентябрю 2023-го — 14,5 млн руб. Однако это дешевле, чем в 2022 году (15,9 млн руб.).

Сотка земли за четыре года подорожала еще сильнее. В 2020 году ее цена была на уровне 84 тыс. руб., в сентябре 2023-го — 167 тыс. руб. Относительно прошлого года рост стоимости составил 21%.

Заметное подорожание загородной недвижимости отмечается в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Если в 2020 году загородный дом с участком в регионе можно было купить за 5,5 млн руб., то в сентябре 2023-го на 78% дороже — за 8,9 млн руб.

Сотка земли, как и в Московском регионе, в пригороде Петербурга и Ленобласти выросла в цене примерно в два раза (на 92%): с 96 тыс. до 185 тыс. руб. «Цены на дома и участки существенно выросли после пандемии из-за ажиотажного спроса», — поясняется в исследовании.

По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2023 году подорожание частных домов составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. Среди причин — рост цен на стройматериалы, дефицит рабочей силы, высокий спрос. В следующем году тренд на рост цен сохранится, считают эксперты.

На сегодня около 43% ипотечного спроса формируют покупатели, рассчитывающие взять кредит с господдержкой (притом что основная масса загородной вторички не соответствует требованиям такого кредитования), и, вероятно, до июля 2024 года их доля будет расти».

Высокий спрос на загородное жилье в 2023 году по ипотечным госпрограммам подтверждают и аналитики «Домклик». По их оценке, доля льготной ипотеки в объеме кредитных сделок «Сбера» в сегменте ИЖС по предварительным итогам декабря приближается к 100%. В начале года это были 96-97%, в начале 2022 года — 66%, в начале 2021-го — 18%. Ипотечный спрос на частные дома в Сбербанке активно рос, говорят в «Домклик», — так, к началу декабря доля ИЖС в общей выдаче Сбербанка составляла 10%, в ноябре и декабре 2022-го — 3%. Активность заемщиков в загородном сегменте аналитики связывают с охлаждением интереса к новостройкам.

В новостройках все проще, там все застройщики юрлица, и там все эти вышеперечисленные программы льготной ипотеки подходят, и вторичные предложения городского рынка недвижимости, показали отрицательную динамику осенью, и до сих пор ситуация не поменялась.

На загородном рынке в этом году можно сказать прорыв роста, показала ипотека на строительство. Сбербанк отчитался о рекордной выдаче кредитов на строительство.

В пресс-службе Сбербанка редакции со ссылкой на данные аналитиков «Домклик» сообщили, что ипотечных кредитов на ИЖС — сегмент существенно вырос относительного 2022 года (3,9 тыс.). Доля сделок ИЖС в ипотечной выдаче «Сбера» за год выросла с 3,5% до 10,6%, доля льготной ипотеки в кредитных сделках с частными домами увеличилась с 96,4% до 99,8%.

На октябрь месяц, например, Сбербанк выдал порядка 12 тыс. ипотечных кредитов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — порядка 3 тыс. в неделю, следует из предоставленного редакции пресс-службой «Сбера» обзора аналитиков «Домклик». Относительно середины года выдача заметно выросла — к началу третьего квартала она составляла 1–2 тыс. кредитов в неделю.

Всего за три квартала 2023 года банк выдал 178 тыс. кредитов на ИЖС в размере 639 млрд руб., отмечается в обзоре. «Столь заметный интерес к индивидуальному строительству можно объяснить возможностью оформить кредит по льготной ипотеке: за октябрь доля льготных программ в ипотеке на ИЖС достигла практически 100%».

«Благодаря распространению в 2023 году льготных программ на ИЖС мы наблюдаем более чем четырехкратный годовой прирост выдач кредитов», — приводит слова Мутко «Интерфакс». Глава института жилищного развития добавил, что банком «Дом.РФ» с начала года выдано 7,3 тыс. кредитов на ИЖС на общую сумму 35 млрд руб. В будущем сегмент будет расти высокими темпами, добавил Виталий Мутко. «Если раньше в среднем граждане регистрировали дом через семь — десять лет после начала строительства, то теперь с упрощением регистрационных и иных процедур этот срок значительно ускорился и будет ускоряться еще», — пояснил он.

И это объяснимо, я об этом писал ранее, ставки все те же, льготные программы в действии.

Недавние изменения в программе льготной ипотеки — увеличение первого взноса и двукратное снижение лимита для столичных регионов — приведут к снижению спроса. Особенно это будет заметно в ценовом сегменте от 15 млн руб. за объект. Общий спрос на загородную недвижимость на фоне удорожания кредитов, по его оценке, снизится примерно на 20%.

Думаю, с изменением параметров льготной ипотеки этот спрос будет снижаться.

При этом, в 2023 году подорожание частных домов составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. В следующем году тренд на рост цен сохранится, считают эксперты.

В последние годы растет популярность жизни за городом. Тренд начал набирать обороты в пандемию и продолжается до сих пор. Среди причин эксперты называют возможность получить больше квадратных метров, чем в новостройке, а также развитие льготных ипотечных программ и инфраструктуры.

Сегодня населением строится более половины жилья в стране. По данным Росстата, всего с января по октябрь 2023 года в России построено 86,1 млн кв. м, из них населением — 50,1 млн кв. м жилья, или 58% от общего объема.

После прошлогоднего снижения цен на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2023 году тренд сменился — стоимость строительства вновь стала расти. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подорожание составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. Так, согласно расчетам «Технониколь», в 2023 году строительство домов подорожало во всех технологиях, а повышение цен в среднем составило 60%. Средняя стоимость строительства квадратного метра (без учета внутренней отделки) дома из бруса достигла 83 тыс. руб. (+59,6%), кирпичного дома — 100 тыс. руб. (+58,7%), дома из газобетона — 84 тыс. руб. (+58,4%). Заметно в этом году подорожало строительство каркасников — на 57,7% в энергоэффективном классе и на 60% в экономе, до 71 тыс. и 48 тыс. руб. соответственно. В расчетах учтены простые фасадные решения и наличие магистральных коммуникаций, которые уже заведены в дом. Примерную стоимость внутренней отделки эксперты оценивают еще в 60–80 тыс. руб. за 1 кв. м.

Рост цен на строительство частных домов в компании объясняют не столько подорожанием основных строительных материалов, сколько подорожанием инженерии. «Во многом изменения связаны с ростом цен на инженерное оборудование, сантехнику и отделочные материалы», — пояснил операционный директор направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь» Игорь Брязгунов. По его словам, предприятия все еще находятся в стадии адаптации и ищут альтернативные пути решения вопросов с комплектующими для оборудования, которое в 80–90% случаев является зарубежным. Из-за рубежа завозятся и некоторые сырьевые компоненты. Курсовые колебания и логистика сказываются на цене материала, пояснил эксперт.

В Ассоциации деревянного домостроения, рост цен на строительство частных домов оценивают в 20–25%. «Сейчас стоимость строительства 1 кв. м (тепловой контур, без внутренней отделки) дома из клееного бруса в среднем начинается от 75 тыс. руб., каркасник заводского изготовления — 70 тыс. руб., каркасник экономкласса — от 50 тыс. руб., газобетона — от 70 тыс. руб., а кирпича — от 100 тыс. руб.», — привела цифры член правления АДД Юлия Юрлова. По ее словам, подорожание связано с увеличением цен на строительные материалы. Например, куб доски естественной влажности сейчас стоит 17–19 тыс. руб. против 12–15 тыс. руб. в начале года, и тенденций к снижению нет. Кроме того, давление на стоимость строительства оказывает повышение цен на подрядные работы на фоне дефицита кадров на рынке.

Подорожание строительства домов из газобетона отмечают в компании «ИстКульт Можайск» (бывшее Xella Group, крупнейший производитель газобетона), но более умеренное. К началу 2023 года стоимость кубометра автоклавного газобетона в среднем по России составляла 5,4 тыс. руб. (данные Национальной Ассоциации производителей автоклавного газобетона), в течение года отпускные цены производителей оставались стабильными, рассказывает гендиректор «ИстКульт Можайск» Александр Суднев.

«Однако из-за дефицита транспорта и нехватки водителей — что в 2023 году характерно для всех отраслей экономики — существенно выросла стоимость доставки. Из-за этого сейчас заказчики у себя на объектах могут получать газобетон на 20–30% дороже, чем в начале года», — отметил Александр Суднев. «В стоимости квадратного метра дома под ключ доля газобетона составляет примерно 10%, поэтому здесь существенную роль играют другие факторы: дефицит кадров в строительстве (который тоже ощущается довольно остро), цены на другие стройматериалы, инженерное оборудование», — добавил глава компании.

Осенью НОСТРОЙ фиксировал заметный рост цен на стройматериалы, в частности на металл. По оценкам экспертов, только за сентябрь арматурная сталь подорожала на 16%. С начала года рост цен на нее в среднем по стране составил свыше 57%, а в отдельных регионах превысил 70%. Заметное повышение цен отмечается на портландцемент — до 20% с начала года. Повышение цен на стройматериалы негативно сказывалось на себестоимости строительства, отмечали в НОСТРОЙ.

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— Сейчас основные сделки по строительству индивидуальных домов проходят в рамках льготных программ, поэтому мы видим динамику изменения их стоимости. По нашим оценкам, в этом году наблюдается рост цен на одно домовладение или стройку примерно на 10–15%. Но при этом стоимость квадратного метра не повышается. То есть увеличение стоимости происходит за счет увеличения общей площади объекта. Динамика цен на стройматериалы в этом году умеренная, в большей степени растет стоимость подрядных работ из-за недостатка рабочей силы.

Одной из причин роста цен на рынке загородного жилья эксперты называют активный спрос, в том числе ипотечный. По оценкам «Дом.РФ», по итогам 2023 года будет выдано примерно 110 тыс. ипотечных кредитов на 450–500 млрд руб. на строительство частных домов. Это в четыре раза больше, чем в 2022 году. Если говорить о наиболее востребованных технологиях строительства, то они определяются региональными особенностями. Например, на Севере, Дальнем Востоке чаще строят дома из дерева (бруса, CLT-панелей), а на Кавказе предпочитают камень.

Кроме того, меняется восприятие загородного дома. Если раньше он рассматривался чаще как дача, то сейчас — место для постоянного проживания. По оценкам «Дом.РФ», уже сейчас в крупных городах (Ростов, Краснодар, Уфа, Казань) от 20% до 40% приходится на ИЖС. Соответственно, ИЖС должно быть обеспечено инфраструктурой (школы, больницы, магазины) и иметь хорошую транспортную доступность. «Предпочтительнее, чтобы жилой дом был расположен не более чем в часе езды от места работы», — добавил эксперт.

В текущем году спрос был активным, и он был выше значений прошлого года, подтвердил операционный директор направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь». Например, на отдельные стройматериалы (кровельные) рост превышал 20%. По его словам, отличительной особенностью этого года стала теплая осень, которая позволила загрузить подрядчиков работой. Некоторые из них научились строить круглогодично за счет применения префаб-технологий. Зимой спрос традиционно снижается, существенного влияния на рынок это не оказывает, что связано со спецификой индустрии, пояснил он.

По оценкам «Технониколь», лидером в ИЖС выступает дерево (около 60%) — из него возводят каркасные дома, домокомплекты, дома из клееного бруса. На втором месте строительство домов из блоков, их доля составляет чуть более 30%. Строительство из кирпича в общем объеме занимает около 10%.

Все четче прослеживается тенденция к сокращению площади, отметил Игорь Брязгунов. «Огромные дома с перспективой на расширение семьи для следующих поколений уже не строят. Наиболее востребованная площадь — 100–120 кв. м. По-прежнему популярны дома в стиле барнхаус и скандинавском стиле», — добавил он.

Похожую тенденцию отмечает глава «ИстКульт Можайск». По его словам, растет спрос на дома квартирного типа — небольшие одноэтажные строения площадью до 100–130 кв. м с кухней-гостиной и террасой, обязательно — с кладовой и большими окнами. В то же время спрос на большие дома (от двух этажей и выше) в 2023 году сократился почти вдвое, рассказал эксперт.

В 2024 году рост цен на рынке строительства загородного жилья продолжится, считают эксперты. На это будут оказывать влияние высокая ключевая ставка, дорожающие стройматериалы, дефицит рабочей силы, а также спрос, поддерживаемый льготными программами.

«Сегодня мы фиксируем существенный отложенный спрос, который может реализоваться к лету 2024 года. Это характерно как для ИЖС, так и для городского капитального строительства. Кроме того, проблемы с транспортом ведут к повышению стоимости сырья, а значит, и к росту себестоимости газобетона. Это может привести к скачку цен в начале сезона 2024 года», — пояснил Александр Суднев. «Основные факторы — высокий отложенный спрос, проблемы с транспортом и дефицит кадров. Эти проблемы вряд ли решатся сами собой, а значит, цены будут расти. Насколько — сейчас сказать трудно», — добавил он.

На изменение цен на строительство частных домов в 2024 году будут влиять ситуация в мировой экономике и общеполитическая обстановка в мире, продолжил Игорь Брязгунов. «Повышенная ключевая ставка снизит доступность кредитных средств, но программы государственной поддержки позволят сохранить спрос», — считает он.

Давление на стоимость строительства может оказывать постепенный переход загородного рынка на эскроу-счета. «Повышение стоимости на ИЖС неизбежно. Отчасти на это повлияет и введение эскроу-счетов, добавятся издержки на процентные ставки, пусть и субсидированные на первом этапе, но не для всех участников рынка», — пояснил основатель строительной компании NORDHUS Александр Петров.

Дальнейшее повышение цен на индивидуальное жилое строительство в следующем году прогнозируют в Ассоциации деревянного домостроения. «Ожидаем рост цен, связанный с удорожанием материалов и рабочей силы, в пределах 10–15%», — сказала Юлия Юрлова. Что касается спроса, то может снизиться доля ипотечных сделок из-за ужесточения требований к заемщикам и по льготным программам. В то же время рынок ИЖС на фоне перегретости рынка многоквартирных домов остается привлекательным.

«Инвестиции в земельные участки и строительство домов (с учетом роста популярности загородной жизни), по нашему мнению, могут стать новым трендом для сохранения денежных средств в условиях инфляции и драйвером для развития строительной отрасли России», — заключила член правления Ассоциации деревянного домостроения.

В заключении, наиболее активным живым инструментом в ближайшие полгода будет льготная ипотека, на городскую недвижимость, загородную, и строительство домов на ижс.

До лета эти программы работаю, продлят их или примут другие увидим, это на сегодня является основным локомотивом. Можно строить самостоятельно, что пожелаешь, можно покупать готовое, есть только небольшое ограничение, в условиях, и размере кредита.   

То что к сожалению недвижимость будет дорожать, не избежать. Также давно наметилось расслоение вторичного и первичного рынка, как раз из-за льготных ипотечных программ, в следствии чего, вторичный рынок показывает стагнацию.

На мой взгляд важно, что есть инструменты для решения жилищного вопроса и инвестиций.

ПОЗДРАВЛЯЮ ВСЕХ С НОВЫМ ГОДОМ И РОЖДЕСТВОМ ХРИСТОВЫМ! 

 

#итоги2023года 
#итогивнедвижимости 
#итогипродажзагороднойнедвижимости 
#итогипродажгородскойнедвижимости
#миэльофиссущевский 
#митрофановалексеймиэль 
#экспертзагороднойнедвижимостимитрофановалексеймиэль 

 

https://vk.com/wall420080830_702

https://t.me/MitrofanovAlexeyZagorod/1833