Министерством регионального развития была представлена новая программа строительства в РФ «доходных домов», в соответствии с которой к 2020 г. доходные дома должны составить до 20 процентов от общего объема всего возводимого в нашей стране жилья, т.е. каждое пятое построенное здание будет доходным домом.

«Доходные дома» наряду с ранее функционирующими государственными программами, возможно, станут еще одним инструментом для удовлетворения общественных требований к государству, имеющихся на рынке жилья, причем довольно гибким инструментом. Государство само может владеть некоторой частью таких доходных домов, а в коммерческих доходных заведениях снимать оптом часть площадей для «особых» групп народонаселения. Тогда, к примеру, если государство станет придерживаться стратегии по поддержке многодетных семей, арендный фонд государства может ориентироваться на обеспечение данной категории населения, а если приоритетом будет помощь молодым ученым, то арендный фонд может быть перенаправлен для этой категории граждан. Во время экономического кризиса можно этот арендных фонд предоставить заемщикам «прогоревшим» по ипотеке. При этом взимаемая государством арендная плата, может изменяться в зависимости от перемены социального и материального положения каждого конкретного съемщика – к примеру, когда родился ребенок в семье, она снижается, если же в наследство съемщику досталась большая квартира, то увеличивается до рыночного уровня, либо прекращается договор аренды.

Такая схема должна стать более справедливой, нежели та, когда государство предоставляет квартиры в собственность, причем, иногда, вовсе не тем людям, которым надо, и выясняется это, когда становится поздно. В случае программы арендного жилья можно всегда восстановить справедливость, а также учесть приоритеты государства и интересы общества.

Недостаток этой программы очевиден – если будут деньги у государства, то будут в планируемом объеме и доходные дома. Заявляемые планы, учитывая необходимость привлечения на этот рынок частных вкладчиков, реальны при соответствующих государственных субсидиях, при субсидиях по процентным ставкам по кредитам, при понижении уровня инфляции и других формах поддержки. К примеру, только присутствие льготного кредитования, гарантированного государством на 20 лет под 5 процентов годовых, по сравнению с обычным, доступным на 5 лет под 15 процентов, может в разы изменить привлекательность этой схемы для инвесторов.

Бизнесу развитие доходных домов станет интересно, когда будут: длинные кредиты, невысокие процентные ставки по кредитам, пониженный уровень инфляции, льготное налогообложение, низкая стоимость земельных участков и коммуникаций, наличие гарантированных контрактов от государства на заселение льготниками, чиновниками, учеными, очередниками части дома и т.п. Формы помощи, направленной со стороны местных и федеральных властей, позволяющие повысить среднюю доходность подобного бизнеса на выгодную для инвесторов высоту могут быть различными.

В отличие от дореволюционного периода, идея создания доходных домов сегодня не имеет широкого развития по причине нерентабельности. Интереса нет, поскольку прибыльность данного бизнеса низкая, ниже, чем доходность по банковским вкладам, и длительная окупаемость.

В нынешней России ситуация совсем другая, нежели была до революции. За истекшие 20 лет соотношение сельского и городского населения не изменилось, например, для кого привлекательными являются квартиры в Москве, другие же жители РФ предпочитают проживание в коттеджных поселках Киевского шоссе, а также других Подмосковных направлениях. Прошла массовая бесплатная приватизация, и, благодаря сокращению численности населения, многие городские жители теперь имеют излишки жилья, сдаваемые в аренду. В сравнении с Россией дореволюционного периода, объем предложений на рынке аренды в городе и так высок, поэтому у доходных домов есть много конкурентов, имеющих низкие издержки. Учитывая, что жилье досталось частникам бесплатно, а для создания доходного дома надо взять кредит, купить землю, оплатить строительство, коммуникации, частные доходные дома приносят крайне низкую прибыль на свободном рынке, учитывая нынешний уровень арендных ставок. Частники в основной своей массе могут уменьшать арендные ставки, т.к. и им не надо возвращать вложения, а также платить по кредитам. На сегодняшний момент трудно представить, каким образом доходный дом может стать прибыльным - если под прибыльностью имеется в виду доход выше уровня существующей инфляции, выше ставок банков по депозитам. Это при нынешнем уровне инфляции почти невозможно без наличия субсидий. Если в 2-3 раза снизится инфляция, то вполне возможно, что рентабельные доходные дома появятся даже без субсидий государства.